Почему считать выручку застройщиков по ДДУ в 2026 году — полный буллшит? Человеку свойственно считать деньги. Когда есть свои — считает свои. Когда нет — можно посчитать чужие. Видимо, где-то на подкорке вшито, что подсчёт чужих денег — одно из самых увлекательных занятий на свете. Поэтому любой пресс-релиз на тему «сколько кто заработал» разлетается моментально. Особенно если кто-то заработал меньше, чем раньше. Тут вообще праздник. Как в поговорке: «У соседа корова сдохла — пустячок, а приятно». А уж деньги девелоперов считать — отдельное удовольствие. Потому что девелоперов по умолчанию не любят. Они виноваты во всём: в росте цен на недвижимость, уёбищной архитектуре, кривой стройке, пробках и, кажется, даже в плохой погоде. Хотя за цены отвечают в том числе банки, за архитектуру — архитекторы и город, за стройку — генподрядчик и тонна субчиков. Конечно, всем этим зоопарком должен рулить девелопер, в этом и суть бизнеса. Но шишки традиционно летят в одного. Весь 2026 год по интернету вирусится одна и та же история: девелоперы стали меньше зарабатывать. Очередные рейтинги, миллиарды, проценты падения, драма. И ведь продажи действительно просели, тут спорить не о чем. Но если заглянуть под капот того, как именно считают эту самую «выручку», выясняется, что перед нами зачастую полный буллшит с точки зрения методологии. Обычно берут регистрации ДДУ, прикручивают последний известный прайс квартиры «со скидкой» и всё суммируют. Способ поумнее — залезть в проектные декларации и посмотреть стоимость заключённых договоров. Но подписанный ДДУ — это не деньги на эскроу, а деньги на эскроу — ещё не бухгалтерская выручка девелопера. Три разные сущности, которые в публичной аналитике любят сваливать в одну кучу. 1. ДДУ перестают видеть всё больше реальных продаж. Последние полтора года у девелоперов растут остатки после РнВ. Раньше продать условные 90% квартир до ввода было нормальной задачей. Теперь всё больше квартир встречает разрешение на ввод вместе с девелопером. А дальше начинаются продажи готового жилья по ДКП, которые в статистике новых ДДУ уже не появляются. Рынок постепенно переползает в «постДДУшную» жизнь, а аналитики продолжают считать его старой линейкой. Нормальной общедоступной картины продаж по ДКП у нас как не было, так и нет. 2. Цена квартиры — тайна, покрытая скидками. Второй любимый аттракцион — оценивать стоимость проданной квартиры по последнему прайсу. Только реальная цена сделки может выясниться где-нибудь в переговорке офиса продаж. Секретная скидка, персональное предложение, особые условия для конкретного покупателя. А может быть, наоборот, наценка за рассрочку или ещё какая-нибудь финансовая акробатика. На сайте одна цена, в презентации другая, в договоре третья. 3. Банки тоже хотят кушать. И желательно первыми. Ипотечный стандарт вроде бы должен был прикрыть историю с искусственными наценками ради субсидирования ставок. Но банковские комиссии и прочие расходы на ипотечные программы никуда магически не испарились. В стоимости квартиры вполне могут сидеть расходы на отношения с банками. Покупатель видит цену квартиры, аналитик видит сумму договора, а девелопер видит ещё и счёт от банка. Нам обязательно скажут: «Ну и что? Комиссия банку — это такие же расходы, как комиссия агенту». Формально да. Только для оценки того, сколько девелопер действительно заработал, принципиально важно, сколько денег останется после оплаты всех этих финансовых фокусов. 4. Рассрочки. Миллиарды есть, денег нет. Наш любимый жанр. В ДДУ стоит полная стоимость квартиры. В проектной декларации отражается полная сумма договора. В рейтинге девелопер уже молодец, продажи состоялись, миллиарды заработаны. А на эскроу пока лежит первоначальный взнос. Остальное покупатель когда-нибудь донесёт. Или не донесёт. Или выйдет из рассрочки. Или договор расторгнут, и квартиру придётся продавать заново. И теперь попробуйте по этой конструкции объективно сравнить девелоперов. У одного половина квартир продаётся после ввода и выпадает из ДДУ. У другого цены в прайсах живут своей жизнью. У третьего продажи разогнаны рассрочками. У четвёртого в цене сидит дорогая ипотечная субсидия. А потом выходит рейтинг: этот заработал 100 млрд, тот 70 млрд, а третий вообще скатился. Как итог: рост доли квартир, продаваемых по ДКП, увеличивает недоучёт продаж в статистике ДДУ. А финансовый инжиниринг при продаже квартиры может как завышать оценку, так и занижать её. Где тут объективность? Решайте сами. Но и слепо верить красивым цифрам из МСФО мы бы не рекомендовали. Там хотя бы есть правила учёта, но без разбора денежных потоков, долгов и расходов одну строчку отчётности можно интерпретировать как душе угодно. А если очень постараться, то и сову натянуть на глобус практически любого размера. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Критика методов подсчета выручки застройщиков и ошибки в работе чиновников и финансовых сервисов
- 24
- 3
- 2
- 2