КС защитил приобретателей земель от необоснованных исков муниципалитетов Представьте, что вы купили участок под дом. Договор, регистрация, запись в ЕГРН, границы в кадастре. Прошло несколько лет. И тут администрация подаёт иск о признании вашего права на участок отсутствующим – мол, права на этот участок у вас как бы никогда не было. Так делают муниципалитеты, когда мудрят с земельными участками, которые хотят подать как единый участок какому-нибудь застройщику. А формулируют так, потому что это удобно. Иск «о признании права отсутствующим» суды годами рассматривали как негаторный, по статье 304 ГК. А у негаторного иска нет срока давности и не нужно доказывать, что покупатель был недобросовестным. Хотя нас на юрфаке учили, что спор о том, кому принадлежит участок, всегда спор о принадлежности, как его ни назови. А значит, он разрешается по правилам виндикации. Именно так случилось с заявительницей в КС. Она купила участок под ИЖС у гражданина, чьё право признал суд. Потом это решение отменили. Администрация пришла к покупательнице. Три инстанции удовлетворили иск, не проверив ни её добросовестность, ни давность. 29 октября Конституционный Суд вынес постановление № 63-П и указал ровно то, чему нас учили на юрфаке: такой спор разрешается по правилам виндикации, статья 302 ГК, со всеми гарантиями для покупателя. Поэтому суд обязан выяснить: а) был ли покупатель добросовестным; б) проверял ли он историю права продавца; в) видел ли основания сомневаться; г) платил ли он. По поводу срока давности КС указал, что спор о принадлежности «не может быть произвольно изъят из-под действия института исковой давности», даже если он оформлен как иск о признании права отсутствующим. Есть ли на участке дом. Если жилой дом возведён законно и добросовестность не опровергнута, иск не удовлетворяется по истечении трёх лет с первой записи о праве на дом. Отдельно важное: отмена судебного решения, на котором держалось право продавца, сама по себе не лишает покупателя собственности. Это только «возможная предпосылка» для спора, а не его исход. А аргумент о том, что «участок выбыл помимо воли муниципалитета» не работает, если вообще неочевидно, что участок когда-то был муниципальным. Может же КС, когда захочет – убрал процессуальный трюк, с помощью которого публичные истцы обходили защиту добросовестного приобретателя. Вот и хорошо.
- 5
- 3