Внутренняя повестка Эскроу больше не спасают: застройщики покрывают долги перед банками лишь на 66%, и подушка тает К осени 2026 года российские девелоперы покрывают проектный долг средствами дольщиков только на 66% — против 71% на 1 мая. Почти треть проектов, а это 33 млн кв. м жилья, остаются ниже нормативного уровня распроданности, средний срок реализации непроданных лотов превысил три года. Совокупный проектный долг достиг 10,8 трлн рублей, на эскроу лежит 7,5 трлн, а к концу года долг может подскочить до 13,3 трлн — на четверть больше текущего. ❗️Точечные дефолты утащат за собой весь девелоперский портфель Главная угроза — не системный обвал, а серия локальных срывов, которые быстро превращаются в проблему всей компании. Банки ужесточают контроль над эскроу-счетами: чем ниже распроданность, тем меньше шансов получить очередной транш на завершение стройки. Проект с близким сроком ввода и слабыми продажами попадает в зону риска первым — и дальше по цепочке: задержка ввода, рост стоимости, кассовый разрыв, дефолт по ковенантам. Для банков это означает пересборку риск-моделей: покрытие долга на 66% — это уже не «подушка», а тонкая прослойка, которая не выдержит одновременного сжатия продаж и роста ставки. Одобренный лимит по проектному финансированию вплотную подошёл к 24,3 трлн рублей, но чем больше лимит, тем выше концентрация риска на тех, кто уже не может продать построенное. Для крупных игроков это сигнал: репутация одного проблемного проекта мгновенно бьёт по стоимости фондирования всего портфеля. Банки начнут требовать больше обеспечения, сокращать лимиты и перекладывать риски на застройщика через ковенанты. Для подрядчиков и поставщиков — риск задержек платежей и заморозки новых контрактов. Для покупателей — рост цен на готовое жилье, потому что девелоперы будут компенсировать выпадающие продажи маржой на тех, кто покупает сейчас. ❓Если 27% проектов не продаются, а долг растёт на четверть за год — кто первым получит звонок из банка? Регулятор и банки пока держат лицо и пытаются демонстрировать, что ситуация находится под контролем, крупные компании справляются. Но 66% покрытия — это уже не «запас прочности», а статистическая погрешность. Готовы ли банки дальше финансировать завершение проектов, которые не продаются три года, — или эскроу окончательно превратится в инструмент отбора, где выживут только те, у кого продажи идут без скидок и акций? И кто ответит за то, что часть проектов так и не получит финансирование на финальную стадию? #Повестка
- 6